「一戸建て・マンションを買い替えたい」と考えたとき、まず確認したいのは「費用」のことではないでしょうか。
「住宅」を売買するわけですから、やはり大きなお金を動かす必要があります。ご自身やご家族の安定した生活を維持しつつ、できるだけ有利に住宅の買い替えを進めたいものです。
そのために重要なのは、きちんとした資金計画を立てることです。
住宅の買い替えに必要な費用は、大きくわけて以下の3つです。
- 住宅を売るための費用
- 住宅を買うための費用
- 住宅の売買以外にかかる費用
この記事では、上記の費用について章ごとに詳しくご説明します。「家を買い替えたい」と考えている方は、ぜひ参考にしてください。
1. いま住んでいる住宅を売るために必要な費用は？
まずは、いま住んでいる住宅を売るための費用が必要です。
「売る」＝「新しい資金をつくることができる」ということに違いはないのですが、家を売るにはまずローンの返済が必要となり、手数料なども発生します。
そういった費用は事前に用意しなければならないのです。
(1)ローン関係
ローン関係で必要な費用は以下の通りです。
①住宅ローンを完済するためのお金
基本的に、住宅ローンが残っている状態で家を売ることはできません。
まず住宅ローンを完済する必要があります。
家の購入タイミングには「①売却先行」と「②購入先行」の2パターンがあります。どちらを選ぶかによって、住宅ローンへの対応も変わります。
【売却先行】＝「いま住んでいる家を売り、資金をつくってから新しい家を買う」
いま住んでいる住宅を売却し、その資金で住宅ローンを返済する方法です。
厳密に言えば、売りに出した段階では「住宅ローンが残っている状態」なのですが、「売買が決済する日＝完済日」という手続きが可能であり、銀行にも認められているため、問題ありません。
今住んでいる家の決済が終わったら家を出なければならないので、新しい家が決まるまで仮住まいする必要があります。
もし売却金額で住宅ローンを完済できなければ自己資金を充当する必要があります。
自己資金がない、もしくは使いたくない場合、買い替えローンで融資を受けられる場合があります。
【購入先行】＝「先に新しい家を買い、その後にいま住んでいる家を売る」
先に新しい住宅を購入し、その後にいま住んでいる家を売るという方法です。
売却先行のように「家を売却したお金」が存在しない状態で新居を購入するため、資金に余裕がなければ難しい方法です。
しかし、自己資金が用意できない場合にも、いま住んでいる家の住宅ローンを維持しつつ新しい家のためのローンを組むという「ダブルローン」で対応することができます。
家が売れればダブルローンは解消できますので、あくまでも期間限定の方法です。
最近はダブルローンに対応する金融機関が増えていますので、まずは相談してみるのがよいでしょう。
その他、以下の費用もかかります。
②ローン完済の手数料
ローン残高によって異なります。
③抵当権抹消費用
住宅ローンを組む際、家を抵当としたことを取り消すための費用です。不動産一個につき1,000円。抵当権抹消を司法書士に依頼する場合、別途料金がかかります。2～3万円が目安となります。
(2)不動産会社に支払う仲介手数料
「法律上の上限」は、「売買価格の3％+6万円＋消費税」となっています。
売却価格が400万円をこえる場合、慣例的に使われる計算方法。本来は200万円、400万円で段階的に掛け率が変わります。
あくまでも上限であり、不動産会社によって異なります。
（3）印紙税
売買契約に伴い作成される文書に貼らなければならない印紙の費用です。国税の一種であり、金額については国税庁のHPで確認できます。
2. 新しい住宅を買うために必要な費用は？
新しい住宅を買うために必要な費用は、ローン関係とそれ以外の費用にわけて考えましょう。
それぞれの金額は住宅ローンの借入額や住宅の購入価格によって異なるため、注意が必要です。
早めに不動産会社に確認を取り、予算を立てるようにしてください。
(1)ローン関係
新たな住宅ローンを組んで購入するためにかかる費用のことです。
①融資手数料
ローンを組む金融機関に支払う手数料です。3～5万円のケースが多いのですが、借入金額に対し一律の割合を設定している金融機関もあります。
②ローン手数料（保証料）
ローンの保証人となる保証会社に支払う手数料です。借入額や返済期間によって計算されます。
③抵当権設定費用
住宅ローンを組む際、家を抵当物件として登記するための費用です。
登記料（登録免許税／住宅ローン借入額の0.4%）と、手続きを依頼した司法書士に支払う報酬（おおよそ5～10万円）がかかります。
なお、「抵当権設定登記の特例の適用要件」を満たす場合には、登録免許税の税率が軽減されます。詳しくは国土交通省の告知ページをご確認ください。
④印紙税
「1.いま住んでいる住宅を売るために必要な費用は？」(3)をご参照ください。
(2)新しい家を取得するのに伴って必要な費用
ローン関係以外にも、次のような費用がかかります。
- 仲介業者に支払う仲介手数料
- 印紙税（契約書ごとに必要になるため、ローンを組む契約とは別に必要になります）
- 不動産取得税
- 火災保険料（住宅ローンを組む場合は必須）
その他、不動産会社に支払う「申込証拠金」や、売主に支払う「手付金」が必要になる場合もあります。
これらはゆくゆく支払う代金を部分的に前払いするのと変わりありませんが、ある程度余裕を持って現金を用意しておく必要があることは覚えておいてください。
3. 買い替えのときに「住宅の売買以外」にかかる費用
住宅の売買に直接関わらないことにも費用がかかります。
意外にも大きな負担になる可能性がありますので、必要経費として把握しておきましょう。
- 売る家のクリーニングなどにかかる費用
- 中古住宅を買った場合のリフォーム費用
- 利益が出た場合の所得税
- 引っ越し費用、不要物の処分代
など
万が一これらの費用が不足して支払いが滞ると、住宅の売買がスムーズにいかなくなってしまったり、別のトラブルが発生したりする危険性もあります。
必要手続きなどと合わせてリストアップし、漏れのないよう行動してください。
4. 一軒家・マンションの買い替えは見積りからスタート
「住宅の住み替えを考えているが、なにから始めたらよいのかわからない」という方は、まず、いま住んでいる住宅がどれほどの価格で売れるのか「見積り」を依頼してみましょう。
それが「買い替え資金」の基本となり、ここまでにご説明したような費用の予算が立てやすくなります。
また、複数の不動産会社に見積りを依頼することで、「だいたいの平均値」である「相場」を知ることもできます。
もし相場からかけ離れた見積りが提示されても、ご自身で「この価格はおかしい」と気づくことができるのです。
このことは、適切な価格で買い取ってくれる不動産会社を探し当てるためにも、非常に大切なことだと考えましょう。
見積りはお近くの不動産会社に依頼するほか、インターネットの「一括見積サイト」などを利用し、複数の不動産会社に依頼する方法もあります。
さまざまな不動産会社の情報を取り入れ、より有利な買い替えを目指してください。
住宅の買い替えについてまとめ
住宅の買い替えは、ややこしく時間がかなりかかるイメージがあります。
しかし要点を押さえて着実に進めていけば、思ったより簡単に買い替えをこなすことができます。
リテラシーを磨いてあなたにとって最適な選択をし、人生をさらに豊かにしていってくださいね。
