「そろそろマイホームを検討したい」
「せっかくなら良い家を買いたい」
「何となくで物件を決めようとしている」
そんなあなたに朗報です。
根拠なく良さそうな家を契約してしまうと、いざ売ろうとした際に資産価値がないことに気付いて取り返しがつかなくなります。
今回は住宅購入の際に注意しておくべきポイントを大公開していきますので、是非最後までご覧ください。
「住宅価値とかは気にならない」
「とにかく理想の内装の家に住みたい」
「お金が有り余っている」
一方で上記のような方には参考にならないでしょう。
それでは、少しの知識で損失を最小限に抑える方法をお伝えしていきます。
戸建てとマンションのメリット・デメリットを理解する
まずは戸建てとマンションの違いを把握しておきましょう。
ここで言うマンションとは、分譲マンションのことをいいます。
正直どちらが優れているかは分かりません。
「優れている」の定義が人によって異なるからですね。
ですのでメリットとデメリットを理解した上でご自身の物件に対する優先順位と照らし合わせてみてください。
戸建てのメリット
まずは戸建てのメリットを見ていきましょう。
理想の住まいが手に入る
マイホームはまさに理想の暮らし。
大豪邸に住むのは難しいかもしれませんが、ある程度のお金を出せば、ある程度は理想的な家に住めるのがメリットでしょう。
好きにリフォームや作り替えができる
自分の家なのでリフォームやリノベーションが自由にできます。
今の内装に飽きても変え放題なのは大きな魅力ですよね。
安心・安全性が高い
当然ですが、上の階や隣の部屋に他人がいないので、安心感があり変なストレスも感じずに済みます。
騒音などの心配がほとんどないのも魅力の1つです。
戸建てのデメリット
続いて戸建て物件のデメリットも確認していきます。
価格が高い
値段は正直ピンキリではありますが、マンションと比べると単価が高い傾向にあります。
そこそこの値段で資産価値の高い物件も稀にありますが、出会える確率は非常に低いでしょう。
新築だとほぼなく、中古だとたまに存在するイメージです。
立地の面でやや劣る
戸建ては駅からやや遠いところにある物件が多めです。
全ての物件がそうではありませんが、マンションに比べると利便性の面では劣る家が多い印象です。
やらないといけないことが多い
マイホームですから、防犯や掃除など自身でやらなければいけないことが多く、大変なのがデメリット。
手間はかかりますが、特に防犯対策はしっかりしておきましょう。
マンションのメリット
ここからはマンションを購入した際のメリットを紹介していきます。
比較的安い
戸建て物件と比べると比較的安いコストで済みます。
とりあえず費用を抑えたい方は中古のマンションをオススメします。
立地が良く環境が優れている
最近のマンションは、いわゆる駅近物件が多いため通勤や通学にかかる時間を減らすことができます。
また新しいマンションだとオートロックなど防犯面が安全で、日当たりや風通しも良い物件が多いのが特徴です、
マンションのデメリット
一方でマンションのデメリットはどういった点なのでしょうか。
リフォームなどに制限がかかる
マンションを購入したとしても分譲であれば、それは部屋の1つでしかありません。
ですので、リフォームをする場合は管理組合の許可が必要だったり、内容に制限があったりする場合が多いです。
自由にリフォームやリノベーションをしたい方は戸建て物件の購入をオススメします。
特有のルールに縛られる
マンション1棟を丸々買わない限りは、そのマンションのルールに縛られてしまいます。
マンションは共同住宅ですからね。
ゴミ出しやペットの可否、喫煙などはマンションのルールに従わなければいけません。
資産価値が落ちやすい
戸建てに比べるとマンションは資産価値の減少が早くなります。
なぜなら、マンションは戸建より評価額のうち建物の占める割合が高く、建物は年々減価償却していくからです。
ですので将来高く家を売りたい方には、あまりオススメできません。
新築と中古のメリット・デメリットを理解する
次は新築or中古の議論に移ります。
戸建てVSマンションの論争が常に行われているのと同じで、新築VS中古の争いも止むことはありません。
上記はいずれも価値観によって正解が変わってくるので、あなたの考え方や人生の目的によって結論を決めるようにしてください。
新築のメリット
ますは新築のメリットです。「マイホーム 」といえば新築物件のイメージが強いのではないでしょうか。
外観・内装が綺麗
言うまでもありませんが、新築なので外観・内観ともに綺麗な状態です。
新品の住まいで新たな暮らしが始まるので、新築物件への入居はまさに「理想のマイホーム 」という感じがしますね。
設備が充実
新築の物件はエアコンなどの設備が最新型や高品質なものが多いです。
新しいものや高品質なものにこだわりがある方にはピッタリです。
新築のデメリット
一方で新築ならではのデメリットもフェアに共有していきます。
資産性の減少が早い
買った瞬間、資産価値は3割ほど落ちるものだと思ってください。
所有権が移転した瞬間にその物件は中古になりますし、販売価格＝住宅価格ではないからです。
こちらについては後ほど詳しく解説します。
良い物件が少ない
場所にもよりますが、利便性の高い場所で土地の流通が少ないエリアの場合、新築物件は少し不便な場所にしかないことがあります。
中古のメリット
中古物件はあまり良いイメージを持っていない方が多いと思いますので、重要なメリットをお伝えしていきます、
資産性が減りにくい
一度新品から中古に格下げされた後の物件なので価格がお手頃で、購入後も資産価値の減少幅も知れています。
また広告費も新築ほど上乗せされていないので、費用対効果を求める方は中古物件一択です。
事前に条件が分かりやすい
当たり前ですが新築物件にはレビューがありません。
しかし中古物件には人が住んでいた、もしくは住んでいるので口コミを見ることができます。
物件そのものの評価ではなく、住民や周辺環境についても情報が載っているので、しっかり情報収集をしておきましょう。
中古のデメリット
最後に中古のデメリットを見ておきましょう。
建物や設備が古い
建物や設備も中古品ですので、新築より早く壊れる（もしくは既に壊れている）リスクがあります。
新築物件の料金内訳を知る
新築物件の価格の内訳を把握した上で購入しなければ必ず後悔します。
例えば住宅価格が4000万円の新築戸建てが販売されていたとします。
この物件の資産価値は4000万円でしょうか？
答えは否です。
場合にもよりますが、本当の資産価値は3000万円にも満たない程度ではないでしょうか。
つまり販売価格の70%ほど。残りの30%は広告費などの費用です。
不動産業者は基本的に物件の販売になると莫大な広告費を費やす傾向にあります。なぜならコストをかけても契約が1つ決まれば回収できるから。
ですので仮にあなたがその物件を買って、数か月後に売っても遥か安い値段になってしまいます。
元々、物件そのものの価格が3000万円弱だったのに加えて、一度契約が決まれば中古物件としての売出しになります。
ですので再販価格は3000万円を遥かに下回るでしょう。
新築の場合は特に、物件そのものの価格を予測できなければ大きな損失を受けてしまいます。
自身のステータスを見直す
物件の特徴を一通り理解したら、次は自分を見直すターンです。
現状、どれくらいの収支で、借りられるお金はいくらあるかを把握しておきましょう。
借入可能額＝借りるべき金額ではない
あなたが借りることのできる金額が借入可能額です。
ただ気をつけてほしいのが、あくまで借りられる金額の上限ということ。
「これだけ借りていいんだ〜」と軽い気持ちで融資を受けて、予算オーバーの物件を購入してしまうと負担が大きくなります。
実際、マイホーム契約後の暮らしがギリギリになったり、生活水準がひどく落ち込んだ家庭も多くあります。つまり、借りすぎですね。
「借入少なすぎない？」くらいが丁度良かったりするので、借入は控えめにするようにしてください。
仕事がなくなってもローンは残る
自分の身に何があろうと、ローンは残ります。
「家という資産があるじゃないか」と思われるかもしれませんが、住宅の価値は年々減少していくものですし、居住年数が増えるにつれて管理費は増えていきます。
さらに現代においては終身雇用が崩れ、必ずしも定年まで働けるわけでなく、退職金や年金の不確実性も高まっています。
ですので、先のリスクにも備えて購入する住宅を決めるのがよいでしょう。
予算感の調整はFPの仕事
住宅購入における予算やマイホーム契約後のライフプランに関しては、どうしても設定が難しくなります。
大きなライフイベントに関してはファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのがオススメ。
戸建てなら定期的に修繕費が発生し、マンションなら管理費等のコストが常に発生するなど、見えない支出ないし負債が生まれています。
こういった現実も踏まえてプランニングするのはプロの領域です。
相談料はかかりますが、節約すべきでないところにしっかり投資をし、損失を最小限に抑えるのがいいでしょう。
今後のライフスタイルが変化する可能性を考える
マイホームを購入する前に、今後のライフスタイルが変化する可能性も考慮しておく必要もあります。
仮に転勤がない会社で働いていて、引っ越す可能性もない場合は問題ありません。
しかし何らかの理由で居住地が変わるリスクがあれば、物件の購入に対しては慎重になるべきでしょう。
良い家が見つかったとしても、転勤を命じられたとしたらマイホームを売りに出すことになるかもしれません。
ですので異動が多い人は賃貸を選びましょう。
あるいは
- リセールバリューの高い家を買う
- 持ち家を貸し出す
など、資産性ないし活用できそうな物件を選ぶことです。
【エアビーなどについて書いてる記事の内部リンク】
住宅ローンの選択を適切に
住宅ローンは固定金利や変動金利から選べますが、もっとも大切なのは借入額です。
繰り返しになりますが、自分がいくら借りるべきなのかを冷静に判断しましょう。
金融機関の提示する借入限度額を鵜呑みにすると将来痛い目にあうかもしれません。
住宅購入後の見えない出費は多く、特に修繕費などは築年数に比例して高くなっていきます。
希望の条件と候補物件の環境を照合する
あなたが次の住まいに期待する条件を忘れないようにしましょう。
不動産業者から物件をいくつか紹介されると、さまざまな魅力を持つ家があるかもしれません。
しかし、心が揺らぎ流されて、予定していたものとは違う住宅を購入してしまうと必ず後悔します。
「これだけは譲れない！」という前提条件を整理し、強く意識するようにしてください。
結論：資産価値の高い家を買おう
良い家を買うに越したことはありません。
それでは「良い家」とは何でしょう。
定義は人により異なると思いますが、あえて1つ述べるとしたら資産価値の高い家かと思います。
売るときにきちんと値段がつく物件に対してネガティブな印象は受けませんよね。
万が一、マイホームを売ることも考えてリセールバリューの高い家を選ぶのがオススメ。
コツをざっくり述べると、投資家の視点で物件を選ぶこと。
リセールバリューの高い家を探すためには「この物件は○年後に売ったら○円の値打ちがありそうだ」という目線で物件を見ましょう。
適切な判断をするためには高い不動産のリテラシーが必須にはなりますが、売る際の料金は常に意識する習慣をつけておきましょう。
仮に1億の物件でも30年後に9500万円で売れるのならいい物件です。
3000万円で広く住みやすそうに見える物件でも10年後に500万円の値打ちになるなら、それはここで言う「良い物件」ではありません。
常にリセールバリューを考えて判断することができれば日常生活でも投資対効果の高い買い物ができるようになるのでオススメです。
「安い！高い」ではなく「いくらで売れるか」を考えましょう。
