購入した家の資産性を気にする人は少なくありません。
せっかく手にしたマイホーム。もしものことがあったら、高く売りたいですよね。
「賃貸なら分かるけど購入した物件って数十年後も値打ちってあるの？」と思われた方は必見の記事です。
確かにマイホームは資産価値の落ちるスピードは早い傾向にあります。
しかし、きちんとメンテナンスなどをしていれば想定よりかなり高く売ることも不可能ではありません。
そこで今回は、将来に、今お持ちの住宅を高く売る方法について見ていきましょう。
不動産の3つの評価軸
序盤から堅苦しい話で恐縮ですが、まずは不動産の評価方法について確認しておきましょう。さらっと流し読みで大丈夫です。
物件の評価軸は大きく3つあります。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
これだけではさっぱりだと思いますので、順番に解説していきます。
1.取引事例比較法
取引事例比較法とは、近隣かつ同じ類の不動産の価格を参考にして価格を算出する方法のこと。
2.原価法
原価法は、建物の再調達原価（新築価格）から減価償却費などを差し引いて価格を算出する方法のこと。
土地に関しては、最近造成された造成地であれば算出可能。
3.収益還元法
こちらは主に投資用不動産の査定をする際に使われます。
端的に述べると、その不動産が現在及び将来生み出すであろう収益を計算して出します。
3つの評価軸を紹介しましたが、通常の住宅においては取引事例比較法や原価法が用いられます。
公式を用いても不動産業者によって査定額は異なる
同じ評価方法を用いても、不動産会社によって査定額が異なることが多くあります。
査定額＝売れる値段とは限らないので注意が必要です。
では私たちはどうすればいいのでしょう。
査定が高い＝良いではない
必ずしも査定額が高ければ良い、というわけではありません。
なぜなら、査定額が高いのは市場価値と乖離している可能性があるからです
不動産会社の担当者のリップサービスにより、不動産の査定額が市場価格より高く出されることは頻繁にあります。
しかし、仮に、実際の物件が持つ市場価値よりも遥かに高い査定額が出て、そのまま売りに出されてしまったとしましょう。
ある程度リテラシーのある買い手なら、そんな物件は購入しませんよね。
そうなると、長い間物件が売れ残ってしまい、価値がどんどん減っていきます。
査定額の上げすぎは、かえって物件の価値を下げてしまうので注意してくださいね。
査定価格を正しく上げる
大切なのは査定額を正しく上げること。
今回は詳しく解説しませんが、下記の方法によって査定額が上方修正されることがあります。
- 適切な時期に適切な修繕する
- 修繕の記録を保管する
- 内外装設備をグレードアップする
信頼でき販売力も高い不動産業者を探す
そこで大切なのが信頼でき、販売力のある不動産会社を見つけることです。
- 低く見積もられるのを防ぐ
- 高すぎる査定で売れ残るリスクを避ける
上記のような懸念を払拭するには、良い業者に頼るしかありません。
一括査定サービスも使えるけれど…
ネットを活用すれば不動産の一括査定サイトも利用できます。
複数の不動産会社に対して同時に査定を出してもらえるサービスですね。
ただこちらは登録の際に電話番号を登録する必要があり、間違いなく電話がかかってきます。
電話を受けたくなかったり、営業を受けたくない方は使わない方がよいかもしれません。
新築＞中古という固定観念を捨てよう
そもそもですが「新築の方が中古物件より優れている」と思われている方は多いでしょう。
実はこれ、非常にもったいない認識です。
当然ながら新築の方が綺麗ではありますが、資産価値の目減りが早いなどのデメリットがあります。
例えば4000万円の新築物件を購入したとしましょう。
仮に、入居した後ほとんど使わないですぐに引っ越して売ろうとした場合、売却価格が3000万になってしまうことなんてよくある話です。
理由は2つあります。
- ほとんど使ってなくても中古は中古だから
- 住宅価格の中に広告費なども含まれているから
理由を順番に確認して見ましょう。
1.ほとんど使っていなくても中古は中古
字の如く、新品を一度買ったらその時点でそれは新品ではなくなりますね。
不動産も全く同じです。
ほとんど使っていなければ品質としては新築と同様なのですが、所有権が移転しまうと中古物件としての扱いになります。
2.住宅価格は広告費込み
先ほど例に挙げた4000万円の新築物件。
実はこの4000万円は住宅の価格そのものではなく、広告費込みの金額であることが少なくありません。
例えば、新築物件は販売時期になると莫大な広告費をかけて宣伝します。
コストをかけても1つ売れたら元が取れてしまうからですね。
この広告費が先程の4000万円の中に含まれているわけです。
マイホームはメンテナンスが肝
とはいっても「遅いよ！もう家買っちゃったよ！」という方もいらっしゃるでしょう。
そこでこれからは既にある家を将来的に高く売る方法について説明していきます。
今回の記事はこちはがメインになります。順番に見ていきましょう。
水回りをしっかり
外せないのが水回りです。
お風呂やトイレ、洗面所などが綺麗でないとかなりマイナスになります。
水回りが汚れている物件には引っ越したくありませんよね。
徹底的に掃除するようにしましょう。
内覧対策にもなる
水回りの整備に加えて、全体の掃除をきちんとしていると、購入希望者が下見に来た際に好印象になります。
つまり内覧の対策ですね。
どれだけ良い物件でも、その良さを感じてもらえなければ買い手は決まりません。
身近なところから地道に整えていくのがポイントです。
ホームステージングはメインの内覧対策
水回りは基礎的な部分なので、出来ていて当然なレベルでしょう。
要するにマイナスな印象を与えないための施策です。
一方でホームステージングはプラスの印象を抱いてもらうためのテクニック。
あなたは住宅展示場へ足を運んだことがありますか？
展示場の内装は、テーブルやソファーがあり、実際に人が暮らしているような雰囲気に仕立て上げられています。さらに言うとおしゃれな感じです。
ホームステージングも同じで、家具や小物を活用しモデルルームのような演出する手法。
上手くいけば内覧に来た人の購買意欲を刺激することができます。
ただ、物件そのものの価値が増えるわけではないので、その点はお気をつけください。
リフォームは考えて
一方で、リフォームはうまく活用できれば住宅価値を回復させることができます。
反対に考えると、あなたが今「中古は嫌だ！新築がいい！」と思っていても、中古物件を購入してリフォームをしっかりすれば、安いお金で新築と同じくらい綺麗な家に住むことができます。
お風呂やトイレなどの水回りは少しお金がかかりますが特にリフォームする値打ちがあるでしょう。
物も減らそう
余計な物は処分しておきましょう。
部屋が散らかっていると、内覧したときの印象は悪いです。
次の家に持っていくなど必要な物以外の物品は片付けておくべきです。
購入時の書類の管理も重要
かつてマイホームを購入したときに渡された書類一式も揃えているとなお良いです。
物件購入時の契約書類や建物図面、メンテナンスなどをした証拠書類などは大切に保管しておきましょう。
例えばノートパソコンやゲームソフトも箱が残っていると比較的高く売れたりしますよね。
商品そのものの保存状態も大切ですが付属品も然りです。
購入する家を間違えると価値は残らない
今回は長く住んだ家を高く売る方法について解説してきました。
しかし値打ちの低い物件を購入してしまったら元も子もありません。
今後、住宅購入を検討している方は、契約するマイホームをきちんと見定めるようにしてくださいね。
